Las operaciones previas a la recepción (OPR) son una fase de la obra. La empresa que supervisa las obras, el propietario o el director del proyecto finalizarán las obras. La OPR también marca el inicio de las garantías legales que asegurarán al comprador que el proyecto se ha completado correctamente. En este artículo, los equipos de Beyond InSite le cuentan todo lo que necesita saber sobre las OPR.
Las OPR permitirán finalizar todas las fases del proyecto. Desde el inicio de la fase de diseño, el cliente y el arquitecto diseñarán juntos un edificio o una estructura. Después, durante la fase de construcción, intervendrán otras empresas: contratistas generales, subcontratistas, gestión de proyectos, etc. Desde la fase de diseño hasta la OPR, pueden surgir muchos defectos. Por ejemplo
El objetivo de la OPR es identificar los trabajos realizados, los defectos e imperfecciones detectados, las prestaciones no realizadas, el plegado de las instalaciones de obra, etc. Esta etapa termina con la firma de un acta de recepción.
Las ORP son una etapa definida por el CCAG francés (Cuaderno de Cláusulas Administrativas Generales). En otras palabras, está definida en el contrato que la empresa firma con el propietario del proyecto.
Es el contratista general quien debe iniciar la solicitud de aceptación. La empresa debe notificar al cliente que la obra ha finalizado. Para ello, es necesario preparar cierta cantidad de información que permitirá que las OPR se desarrollen sin problemas:
El día de la reunión, el cliente se reúne con la empresa de obras directamente en el proyecto. El contratista entrega todos los documentos ( ver más abajo) necesarios para iniciar la visita a la obra. El titular del proyecto debe comprobar que todos los documentos entregados el día de la visita están en regla.
El día de la visita, el cliente debe comprobar que el edificio ha sido debidamente terminado por la empresa de obras. Para ello, debe señalar todos los defectos, teniendo cuidado de seguir el calendario propuesto por la empresa. Este es el famoso momento en el que se hacen las reservas.
Para ello, la empresa puede ofrecer un software de gestión de OPR. Este software adopta la forma de una aplicación para tabletas. Cada reserva se muestra en un plano o modelo 3D. Existen varios tipos de soluciones digitales, como Beyond InSite y su módulo MyCheck para levantar las reservas. Este módulo permite integrar y diferenciar todas las fases de un proyecto, desde el inicio de las obras, pasando por las fases OPR y OPL, hasta la entrega.
El día de la visita a la obra OPR, el contratista de las obras principales debe entregar al cliente una serie de documentos administrativos. Estos documentos están estipulados en el contrato firmado antes del inicio de las obras.
El acta de recepción de un edificio en un contrato privado es un documento oficial que se redacta al final de las obras de construcción de un edificio. Es el acta de recepción de la obra por parte del cliente y de la empresa constructora.
Existen dos tipos de actas de recepción:
El acta de recepción sirve como prueba en caso de litigio entre el cliente y el contratista.
Si posteriormente se detectan defectos, una garantía de dos años permite al comprador hacer valer su derecho a la rectificación.
El procedimiento de recepción de los contratos públicos está un poco más codificado. En primer lugar, hay que utilizar el documento EXE 4 francés que sirve para formalizar el acta de las operaciones previas a la decisión de aceptación de las obras. Según el artículo 41.2 del CCAG francés relativo a los contratos públicos de obras, las etapas previas a la decisión de recepción incluyen:
Al margen del informe deben especificarse otros datos:
Beyond InSite es un software de seguimiento de obras y gestión de OPR desarrollado por los equipos de Sixense Digital del Grupo Soletanche Freyssinet. Sixense Digital está especializado en el diseño y desarrollo de soluciones digitales para los sectores de la construcción y las infraestructuras.
Ofrecemos una serie de funcionalidades para reducir el número de reservas al final de la obra:
Cuando se termina un proyecto de construcción, a menudo se acostumbra a hacer la entrega de todo el proyecto. Las entregas a los compradores no pueden hacerse en medio del ruido de las obras y las idas y venidas de los contratistas. Por este motivo, el propietario del proyecto preferirá completar el proyecto en su totalidad para garantizar la satisfacción del cliente.
A veces un proyecto se compone de varias zonas o varios edificios. Si uno de ellos está terminado y pueden acceder a él los futuros ocupantes, puede entregarse antes de entregar todo el proyecto. Este suele ser el caso de la construcción de viviendas unifamiliares.
Para el cliente, es esencial comprobar y reconocer que las obras se han realizado correctamente. Durante la inspección previa a la entrega, el cliente, asistido por el arquitecto, confirma que todo se ha hecho y que se ajusta a los planos de la obra.
Para una empresa de construcción, es importante que el cliente pueda validar el final de la obra. En todos los contratos de construcción firmados, puede quedar pendiente hasta un 5% del valor del contrato. Una vez levantadas todas las reservas, la empresa puede recuperar este saldo.
Cuando pensamos en un proyecto de construcción, lo primero que nos viene a la mente es el coste, a veces impresionante, de la obra. Sin embargo, el coste de construcción es sólo una pequeña parte del coste total de un proyecto.
El coste de inversión o de construcción corresponde al 25% de la inversión global. El resto lo constituyen el mantenimiento, la explotación y la deconstrucción (75%).
Uno de los retos de las OPR es identificar todos los fallos para reducir la cantidad de mantenimiento necesario más adelante. Como ya se ha mencionado, si el cliente no notifica una reserva en el acta de recepción, la empresa dejará de ser responsable.
Sí, es posible rechazar la aceptación de los trabajos si no cumplen los términos del contrato o las normas de calidad acordadas. La recepción de las obras es la fase final de un contrato de construcción, cuando el cliente acepta el trabajo realizado por el contratista y le libera de sus obligaciones.
Si el cliente encuentra fallos o defectos en el trabajo realizado, puede negarse a aceptarlo y pedir al contratista que rectifique los problemas antes de proceder a la recepción final. Si el contratista se niega a rectificar los defectos, el cliente puede emprender acciones legales para obtener satisfacción.
En el sector de la construcción, la inspección técnica es una tarea confiada a un organismo autorizado, cuya función es comprobar que los trabajos realizados se ajustan a las reglas del oficio y a las normas vigentes.
Al final de la inspección, el inspector técnico puede redactar un informe final de inspección técnica que contenga sus observaciones, comentarios y recomendaciones sobre el trabajo realizado. Este informe puede entregarse al cliente o al director de obra.
